2015年，中國房地產(chǎn)業(yè)在“冷暖交織”中繼續(xù)探索、轉(zhuǎn)型。

      政策密集出臺，改善性需求大量釋放，一線及重點二線城市樓市成交快速回暖，三四線城市仍然深陷高庫存泥潭。中央定調(diào)去庫存，甚至“喊話”開發(fā)商降價。

      房企變陣，險資入侵“地產(chǎn)一哥”萬科，恒 大逆勢擴張，有望跨入2000億俱樂部;行業(yè)蝶變不斷，聯(lián)合辦公、定制戶型、個性化公寓……新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。

      明年，中國房地產(chǎn)將走向何處?

      【政策篇】

      政策組合拳一波又一波

      330新政、5次降準(zhǔn)降息、二套房、公積金新政、新版930……2015年，從中央到地方，救市政策一波一波，呈現(xiàn)出密集、立體化、全方位、組合使用的特點。

      3月30日，中央發(fā)布房地產(chǎn)“新政”，開啟今年政策密集出臺救市的路徑。二套房首付比例的調(diào)整，帶來的最大利好在于改善型需求置業(yè)的門檻得到大幅降低。門檻的降低，帶來改善型購房需求的積極釋放，市場需求量加大，供不應(yīng)求，房價也將因此上漲。公積金首付降至二成，購房者尤其是改善置業(yè)者的購房成本將大大降低，這大大刺激市場消化庫存。

      市場，尤其是一線城市和重點二線城市的樓市，幾乎是立竿見影，成交馬上升溫，并在第二季度達到高峰。

      今年以來，貨幣流動性持續(xù)釋放，5次降息4次降準(zhǔn)，是金融政策利好樓市的最為直接的表現(xiàn)。

      除此之外，公積金“大修”、外資購房松綁、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，直到新版930，刺激政策達到高潮。

      某研究院分析認(rèn)為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫存、促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，未來政策仍將鼓勵住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件;同時也將加快落實戶籍改革促進住房消費，鼓勵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等發(fā)展。同時，房地產(chǎn)供應(yīng)端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。(胡易)

      房地產(chǎn)定調(diào)去庫存 中央喊話開發(fā)商“降價”

      11月10日上午，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上強調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。這是習(xí)近平十八大以來首次提到房地產(chǎn)行業(yè)，并為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)。

      12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”列為2016年中國經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一，并為此開出戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場等五味“藥方”。其中，鼓勵房企順應(yīng)市場規(guī)律適當(dāng)降價，頗受輿論關(guān)注。20多年來，這是該會議首次直接“喊話”鼓勵開發(fā)商降價。

      但多位業(yè)內(nèi)人士公開表示，地方土地財政“痼疾”下高企的地價、上升的人力成本等已將開發(fā)商利潤攤薄，而降價可能帶來的“房鬧”、購房者觀望加劇等負(fù)面作用，也會削弱開發(fā)商降價積極性。

      庫存過高的四線、五線城市，在人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化的背景下，仍需經(jīng)歷一個較長的庫存去化周期，樓市供過于求的矛盾才能逐步得到緩解。(胡易)

      【行業(yè)篇】

      房產(chǎn)中介開啟變革年 鏈家“鐵騎”橫掃南北

      2015年，是房產(chǎn)中介謀變與整合的一年。而要論及行業(yè)主角，非鏈家莫屬。

      6月30日，北京，鏈家地產(chǎn)正式宣布更名為“鏈家”，宣布加速房產(chǎn)O2O進程。

      鏈家2001年成立于北京，隨后在北京二手房中介市場占據(jù)第一把交椅。今年開始，鏈家開始密集并購，從北方大本營向南、向西延展，完成區(qū)域布局。今年2月9日，鏈家宣布與成都伊誠地產(chǎn)合并，布局西南市場;3月1日，宣布與上海中介行業(yè)排名第二的德祐正式宣布合并，成為中國最大的房產(chǎn)中介企業(yè);3月18日，鏈家又與中聯(lián)地產(chǎn)通過“股權(quán)置換”正式合并，進入深圳市場……

      今年5月18日，鏈家宣布與新房代理機構(gòu)高策合并，正式進入一手房代理服務(wù)領(lǐng)域。

      根據(jù)鏈家提供給本報的數(shù)據(jù)，截至今年年中時，鏈家已覆蓋全國17個城市和地區(qū)，設(shè)有3500多家門店，業(yè)務(wù)區(qū)域包括環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈和長江經(jīng)濟
帶，業(yè)務(wù)覆蓋租賃、新房、二手房、資產(chǎn)管理、海外房產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融、理財、后房產(chǎn)市場等領(lǐng)域。

      其他分食蛋糕的“攪局者”也來勢洶洶。一些依托互聯(lián)網(wǎng)的新型房產(chǎn)中介猛打“低傭金”牌，在大規(guī)模融資后高薪挖角，大批吸納業(yè)內(nèi)精干經(jīng)紀(jì)人，希望擴大用戶規(guī)模。由此，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了三種模式并存的局面，即以線上平臺為主、線上線下結(jié)合以及倚重線下門店的傳統(tǒng)型房產(chǎn)中介。不僅如此，平臺之間的并購也頻繁發(fā)生。3月2日，58同城宣布并購總部位于上海的房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺安居客集團，交易金額達2.67億美元。隨后的3月11日，世聯(lián)行投資4.2億元人民幣，收購深圳Q房網(wǎng)15%的股權(quán)。

      有人說，是2014年以來的房地產(chǎn)“淡市”，倒逼房地產(chǎn)中介行業(yè)在今年出現(xiàn)深刻變革。而關(guān)于未來哪種中介模式將贏取未來，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有了互聯(lián)網(wǎng)的概念，借助這個平臺去包裝，有利于企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)，但互聯(lián)網(wǎng)公司與中介的合作最后能不能實現(xiàn)盈利，傳統(tǒng)中介會否完全消失，還很難說。(蔡胤)

      【行業(yè)篇】房企與互聯(lián)網(wǎng)公司跨界“聯(lián)姻”

      “我們希望通過和小米的合作進行項目試點，讓意向客戶體驗智能家居理念并搜集客戶的反饋不斷優(yōu)化產(chǎn)品，實現(xiàn)未來的大范圍落地，將智能家居融入精裝住宅設(shè)計，從開發(fā)階段考慮配置智能家居系統(tǒng)。”今年5月，正榮集團蘇州置業(yè)公司總經(jīng)理鄒波曾向《第一財經(jīng)日報》記者表示。

      今年以來房地產(chǎn)公司和互聯(lián)網(wǎng)公司的跨界“聯(lián)姻”越來越多，BAT、小米等互聯(lián)網(wǎng)公司都通過不同的方式進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

      今年11月，微信支付也選擇進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域正榮是微信支付深入房地產(chǎn)行業(yè)，布局智慧社區(qū)的重要合作伙伴，率先推出全國首個微信定制社區(qū)?！拔覀儠鶕?jù)業(yè)主體驗痛點，進一步探索智慧社區(qū)的解決方案。今后，有可能在全國12個城市復(fù)制和迭代社區(qū)產(chǎn)品?！闭龢s集團物業(yè)公司總經(jīng)理林志偉介紹。

      萬科則選擇和阿里巴巴合作，在雙十二的時候進行了一場線上賣房活動?！半p十二”當(dāng)天，萬科將把160多套房子交給淘寶以線上競拍的方式成交，部分房源的起拍價是市場價的一半。杭州萬科方面介紹，這次參加“雙十二”拍賣的房源來自于旗下的20多個樓盤，市場價大多在100萬至580萬元之間，1/3的起拍價低至市場價五折，起拍價最低的一套房源為12萬元。

      在賣房的前端，華燕房盟則和騰訊街景一起開發(fā)找房系統(tǒng)。華燕房盟通過自己的APP實現(xiàn)3D看房，通過云燕安家的3D看房，用戶可以在線實現(xiàn)在房屋當(dāng)中任意行走的效果，了解房屋的裝修情況、結(jié)構(gòu)和空間;通過與騰訊街景地圖合作，云燕安家可以把物業(yè)所在小區(qū)的環(huán)境、周邊的環(huán)境完全如實的再現(xiàn)給用戶。此外，其還與騰訊地圖合作，向意向用戶去推送熱銷樓盤。

      上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者：“房企跨界合作互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有兩個目的，第一是更高效賣出自己的產(chǎn)品，第二是更好服務(wù)業(yè)主，在未來的競爭中這樣的合作聯(lián)姻還會更多?！?羅韜)

      【行業(yè)篇】地產(chǎn)商擁抱互聯(lián)網(wǎng) 社區(qū)020成新寵

      2015年的房地產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)+成為了一個繞不開的話題。

      最早挑起這個話題的，仍然是帶頭大哥萬科，此后，大凡在行業(yè)中排的上號的房地產(chǎn)企業(yè)，大多數(shù)都舉起互聯(lián)網(wǎng)大旗。從最初的互聯(lián)網(wǎng)營銷，到如今如火如荼的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)O2O，
房地產(chǎn)商即便還沒能夠找到盈利點，但不可否認(rèn)的是，開發(fā)商對于現(xiàn)有社區(qū)資源的重視度已經(jīng)提到前所未有的高度。

      對于何為社區(qū)020，開發(fā)商們的定義大體一致，指的是移動互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)普及的時代，通過線上到線下資源的整合，完成產(chǎn)品或服務(wù)“最后一公里”的配送，其核心正是以社區(qū)生活場景為中心，構(gòu)建用戶與商家、上門服務(wù)提供者之間連接的平臺。

      開發(fā)商中最先進入這一領(lǐng)域的是花樣年。其旗下的彩生活彩之云APP上線已經(jīng)取得了不錯的收益。此后，該項目成為眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商必爭的陣地。
2015年4月20日，萬科將其V-link概念推向市場，其內(nèi)涵包括WeWork(創(chuàng)業(yè)社區(qū))、WeHealth(健康社區(qū))、WeLearn(成長社區(qū))、WeShare(共享社區(qū))等四大方面的建設(shè)，是一種全新的由業(yè)主充分參與共建共享的社區(qū)服務(wù)平臺。

      碧桂園、綠城、保利、龍湖等多家上市公司跟進此項業(yè)務(wù)，計劃將物業(yè)公司分拆上市，而其噱頭除了參考花樣年旗下的彩生活之外，更吸引眼球的當(dāng)屬如今炙手可熱的互聯(lián)網(wǎng)020概念。

      從客觀因素看，開發(fā)商們做社區(qū)O2O有天然的優(yōu)勢，因為凡是大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下都擁有廣大的社區(qū)資源和客戶群體，而且擁有成型的物業(yè)管理團隊，在此基礎(chǔ)上植入020概念十分簡便。

      雖然愿景看起來不錯，但截至目前，大多數(shù)開發(fā)商仍然處于摸索和卡位階段，最終能否盈利以及如何盈利，目前仍不清晰。尤其是用戶粘性問題，恐怕是開發(fā)商的社區(qū)020在與傳統(tǒng)電商的激烈競爭下，必須面對的大考驗。(張歆晨)

      【房企篇】

      “寶萬”之爭，險資兇猛

      “寶萬之爭”無疑是2015年房地產(chǎn)行業(yè)最重頭的大戲之一，這場爭奪戰(zhàn)的結(jié)果將對中國的地產(chǎn)行業(yè)與資本市場的未來走向產(chǎn)生重要影響。

      從7月開始，在不到半年的時間內(nèi)，寶能系迅速在二級市場連續(xù)舉牌萬科，一躍成為萬科的第一大股東。截至12月18日，也就是萬科停牌前的最后一個交易日，寶能系在萬科的持股比例上升至24.26%。

      萬科創(chuàng)始人、董事會主席王石在12月17日公開宣布不歡迎寶能系，一場寶能系與萬科管理層爭奪萬科控制權(quán)的爭奪由此暴露在大眾面前。

      企業(yè)文化的不同是萬科管理層抵制寶能系的根本原因，萬科管理層認(rèn)為萬科文化、經(jīng)營風(fēng)格是萬科品牌、信用的基礎(chǔ)，如果萬科的文化被改變，那么萬科將不再是萬科，萬科可能失去它最寶貴的東西。

      目前，萬科A股、H股均處于停牌狀態(tài)，王石正在到處拜會機構(gòu)投資者，以爭取更多支持，同時尋求市場重組方案，以更好地抵御寶能系的進攻。

      持有萬科6.18%股權(quán)的安邦已經(jīng)聲明會積極支持萬科發(fā)展，希望萬科管理層、經(jīng)營風(fēng)格保持穩(wěn)定。但寶能系舉牌萬科的背后卻也有安邦的身影，局勢仍然復(fù)雜。

      萬科控制權(quán)爭奪的走向在短期內(nèi)尚難見分曉，但這一事件折射出的“險資兇猛”值得業(yè)內(nèi)思考。

      除了寶能系，安邦、生命人壽等險資近年來也不斷在二級市場舉牌地產(chǎn)、銀行等上市公司。金地集團、金融街、遠洋地產(chǎn)、民生銀行、招商銀行等股權(quán)分散、質(zhì)地優(yōu)良的上市公司都成為了險資狩獵的對象。

      險資追逐房地產(chǎn)的背景，是中國正處于經(jīng)濟下行周期，寬松貨幣政策下的流動性充裕，帶來“資產(chǎn)荒”下的資產(chǎn)配置壓力，股權(quán)分散、估值低、分紅高的地產(chǎn)股票對險資充滿了吸引力。某種意義上，險資鐘情于地產(chǎn)股是經(jīng)濟金融形勢、保險監(jiān)管政策與會計準(zhǔn)則合力形成的結(jié)果，這種趨勢在“資產(chǎn)配置荒”環(huán)境下未來只會加強、不會減弱。

      對于地產(chǎn)上市公司而言，如何應(yīng)對險資的不斷舉牌、完善公司治理結(jié)構(gòu)，將是一個重大課題。(吳斯丹)

      【房企篇：謀變】恒大激進擴張 多產(chǎn)業(yè)版圖凸顯

      2015年，恒 大地產(chǎn)董事局主席許家 印當(dāng)之無愧地成為地產(chǎn)行業(yè)的并購大王。他憑借幾次在國內(nèi)發(fā)行低息債券獲得數(shù)百億融資，然后啟動了在地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等多個領(lǐng)域張狂地收購之路。

      根據(jù)該集團已經(jīng)披露的公告統(tǒng)計，2015年該集團僅用于地產(chǎn)項目收購的資金就高達600多億，涉及的主要標(biāo)的包括以70億港元代價向信和置業(yè)、華人置業(yè)及中渝置地收購重慶御龍?zhí)锓澹?5億港元從華人置業(yè)手中接盤成都三個項目，以339億收購新世界和周大福位于北京、上海等多個大城市的若干項目，以及斥資125億港元收購華人置業(yè)位于香港的地標(biāo)建筑美國萬通大廈。

      憑借在地產(chǎn)市場上的激進收購，恒 大得以快速提升市場占有率，集團合同銷售也快速增長。截至年末，預(yù)計該集團全年合同簽約額將一舉突破2000億，躋身全國前三強。
恒 大在強勢拓展地產(chǎn)版圖的同時，在其他產(chǎn)業(yè)上的布局也快馬加鞭，集團的多元化格局凸顯。

      其中，最引人矚目的當(dāng)屬在金融和社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)上的收購。2015年9月，恒 大地產(chǎn)集團(南昌)有限公司以溢價145.72%、合39.39億元價格競得中新大東方人壽保險有限公司50%股權(quán)。11月22日，恒 大旗下保險公司恒 大人壽正式亮相。有消息顯示，恒 大有可能在此基礎(chǔ)上，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺開展更多樣化的金融服務(wù)，從而打造恒 大自己的金融帝國。
除此之外，恒 大在醫(yī)療、快消等產(chǎn)業(yè)上的布局也相繼推進。

      醫(yī)療方面，恒 大已經(jīng)構(gòu)建了多層次醫(yī)療體系：社區(qū)醫(yī)院、綜合醫(yī)院、整形醫(yī)院三大板塊，同時納入香港上市平臺恒 大健康旗下，并且通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)資源共享。

      恒 大旗下另一上市平臺馬斯葛已經(jīng)在11月18日更名恒騰網(wǎng)絡(luò)。這是恒 大與騰訊合作的一項業(yè)務(wù)，目前公司內(nèi)部正緊鑼密鼓籌備互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)的相關(guān)業(yè)務(wù)，希冀憑借恒 大旗下400多個社區(qū)，將“最后一公里”這塊蛋糕做大做強。另有消息顯示，恒 大飲用水、糧油、奶制品等快消領(lǐng)域的產(chǎn)品也將在“最后一公里”的社區(qū)增值服務(wù)中頗為重要的角色出現(xiàn)。(張歆晨)

      【房企篇】招商系地產(chǎn)重組 行業(yè)誕生“巨無霸”

      隨著新一輪國企改革起航，招商系地產(chǎn)的重組在2015年即將落下帷幕。

      自4月停牌宣告重組以來，歷經(jīng)8個多月時間，有著30多年歷史的招商地產(chǎn)即將退市，取而代之的是招商蛇口。

      此次招商系地產(chǎn)采取了“無先例”的重組方案，招商地產(chǎn)的控股股東招商局蛇口擬發(fā)行A股股份換股吸收合并招商地產(chǎn)。換股吸收合并完成后，招商地產(chǎn)將終止上市并注銷法人資格，招商局蛇口的股票將申請在深交所主板上市流通。

      根據(jù)方案，此次資產(chǎn)重組涉及兩個方面，一是招商局蛇口吸收原招商地產(chǎn)股東股份;二是向8名特定對象增發(fā)股份，募資金額不超過125億元。

      重組之后，招商蛇口業(yè)務(wù)將不僅僅局限于地產(chǎn)，其戰(zhàn)略目標(biāo)以“產(chǎn)網(wǎng)融城一體化運作”為手段致力于城市升級，到2020年發(fā)展成為中國領(lǐng)先并具備國際水平的城市綜合開發(fā)和運營服務(wù)商，進入行業(yè)第一梯隊。

      招商局蛇口的對標(biāo)公司不再是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商，而是南京高科、浦東金橋、外高橋、張江高科、華夏幸福等綜合性開發(fā)運營商。具體而言，未來三至五年，招商局蛇口將緊緊圍繞園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大核心業(yè)務(wù)發(fā)展。

      截至2015年6月30日，招商蛇口的總資產(chǎn)為1837.96億元，營業(yè)收入190.99億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤28.27億元，凈資產(chǎn)收益率8.85%。

      《第一財經(jīng)日報》記者了解到，12月30日，招商蛇口即將在深交所掛牌上市。001979的股票代碼別具意義，這既是招商局集團對1979年改革開放、以及此后一個時代的致敬，也是對即將開拓新時代的期望。

      重新上市之后，招商蛇口的市值將接近2000億元，成為超越綠地、接近萬科的“巨無霸”。